案情简介

A置业公司是某商业广场的开发商，在项目建设完成后对商业广场西南侧某建筑及商业综合体零星商铺予以物理区分并自行管理。其中，西南侧建筑整体用作酒店运营，由A置业公司委托B酒店公司全权负责酒店区域的日常物业管理工作。

现场示意图

2021年2月，商业广场业主大会未经A置业公司同意通过决议选聘C物业公司为商业广场提供物业管理服务，并将开发商自持部分纳入《物业服务合同》约定的管理范围。A置业公司曾向法院起诉请求撤销业主大会决议，但最终基于多重原因未获法院支持。

A置业公司与C物业公司就物业管理服务相关事宜长期无法达成一致。C物业公司遂诉至法院，请求A置业公司支付2021年期间的物业费206万元，基层人民法院一审对C物业公司的主张全额支持。

二审期间，A置业公司委托上海中岛律师事务所温明律师、陈洪亮律师代理上诉。承办律师认真分析案情、充分调查取证，以“物业公司未依约定提供物业服务”等为主要切入点，引导二审法院全面查清事实，纠正一审判决畸高的物业费金额。最终，二审法院依法改判，重新确定物业服务费用金额。中岛律师成功帮助A置业公司减免费用并引导未来涉多年物业费的支付标准予以调整。

案件分析

《物业管理条例》（2018年修订）第33条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”基于承办律师的多年执业经验及收案后详实的类案检索，二审法院处理此类物业服务合同纠纷时倾向于维护统一的物业管理秩序，不允许当事人随意“自立门户”。即使本案中开发商自行管理的酒店确实具有运营管理的独立性，但在《物业服务合同》的白纸黑字与二审法院的裁判惯性面前，仅以无需物业管理服务为由对抗物业费支付显然略显单薄。

面对以上不利因素，承办律师积极开拓思路，完善诉讼策略，多角度、多层次寻找降费依据：一方面，调取宗地图、土地权属调查报告，绘制示意图，直观地展现酒店区域与其他物业管理区域在物理空间上的区隔性，尽力排除“一区一企”的适用；另一方面，调取大量B酒店公司自行或者委托第三方提供保洁、安保、设备维护保养等服务事项的证据材料，结合实地走访所拍摄的影像资料等等，证明C物业公司未为涉案区域提供管理服务，基于合同未全面履行推翻收取物业费的基础。此外，承办律师还根据C物业公司举证情况制作了物业服务成本、合理利润及实际收费对比表，说明物业公司主张的高额物业费与其提供的服务质量严重不符。完备的证据链形成严密的闭环，促成二审法院认定“C物业公司对涉案区域的管理与服务未能全面实施”，并据此对物业费予以酌减。

    上海中岛律师事务所高级合伙人，同济大学房地产经营与管理专业学士、上海交通大学凯原法学院法律硕士，系以房地产为主导的复合型专业律师。曾长期在房屋土地管理局工作，负责房屋动迁拆（征收）管理、房地产登记交易、行政执法、法制等工作，对土地储备开发、政府融资、旧区改造、政府决策等方面实战经验丰富且具有独特的解决问题之道。