近年来，工业厂房预售纠纷频发，核心症结在于预售许可与资金监管制度未能完全适配工业地产交易特点。开发商常以“招商引资”“定制厂房”名义规避监管，而买受人则因信赖政府审批或宣传承诺忽视风险。本文结合司法实践及政策沿革思路，聚焦开发商以预售形式出售厂房的行为本身是否可纳入《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）及《城市房地产开发经营管理条例》的法律评价范围这一核心问题，梳理裁判逻辑并提出实务建议。
预售制度的起源与监管逻辑
20世纪50年代中国香港地区通过“卖楼花”的创举，带动了香港房地产业的飞速发展。中国大陆商品房预售制度最早的雏形是1986年上海市房地产管理局在全国最先发布的《关于商品房预售的几点通知》。1994年7月25日，《中华人民共和国城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，正式建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。该法在第4章第2节“房地产转让”中明确规定了商品房预售制度，这是我国第一次在立法上确认引进房屋预售制度。同年11月15日，国家建设部（已撤销）发布《城市商品房预售管理办法》，对预售制度进行进一步细化规定。商品房预售制度的设立初衷是为解决房地产开发企业资金不足问题，通过“先卖后建”模式加速城市建设，然而，该制度在实践中衍生出如下两大核心风险。
交易安全风险。购房者预付全款或大部分款项后，若开发商资金链断裂可能导致烂尾楼，购房者面临“钱房两空”的困境；
社会公共利益风险。预售资金若被挪用，不仅影响项目交付，还可能引发群体性纠纷，危害社会稳定。
2005年8月15日，中国人民银行公布《2004年中国房地产金融报告》，明确指出很多房地产市场金融风险和交易问题都源于商品房的预售制度。后续出台的政策虽未取消商品房的预售制度，但在预售许可制度和资金监管方面呈现更为严格的趋势。《城市房地产管理法》第四十五条及《商品房预售管理办法》就规定了预售许可制度和预售资金监管制度。
预售许可制度。开发商需取得“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、房产证）后方可预售，旨在从源头上筛选合规开发主体；
预售资金监管制度。房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
值得注意的是，上述监管规则围绕的是商品房预售管理，维护的是商品房交易双方的合法权益，但工业厂房是否可以被解释为是商品房或者适用商品房相关法律法规，实践中尚有争议。实践中，大量工业厂房的开发商并没有遵守预售许可制度，更无法做到专款专用，甚至出现肆意加杠杆挪用资金的情况，导致了大量的纠纷甚至社会问题，笔者认为主要原因可归纳如下。
交易对象分散。相较于住宅买家多为个人，厂房的购买方多为企业，资金实力较强，但法律风险识别能力参差不齐，并没有严格审查开发商的房地产开发资质、预售许可及资金去向。
政策调控复杂。各地对工业厂房分割转让、投资强度、税收贡献等附加条件存在差异化规定，增加了预售合规审查的难度。
工业厂房预售合同无效的
裁判逻辑与重点争议
尽管工业厂房与普通住宅存在功能差异，但开发商以预售方式销售厂房的行为，在法律评价上依然可适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》或者《城市房地产开发经营管理条例》。（参考裁判文书：江苏省南通市中级人民法院（2024）苏06民终4666号民事判决书）
（一）《商品房买卖合同纠纷司法解释》的适用
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
上述参考案例中，二审法院明确援引《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条，指出：“该项目非房地产开发经营项目。案涉合同销售的标的物为厂房，也不属于可在市场上不受限制流通的商品房。一审法院适用商品房买卖合同的相关规定，非因买卖标的物为商品房，而是因开发商将厂房作为商品房预售，故适用商品房买卖的相关司法解释判定合同效力。”
上述裁判的根本逻辑在于，预售许可制度旨在规范交易秩序、保护不特定的买受人权益，其适用不区分房屋用途（住宅/工业），仅关注交易是否符合“预售”形式要件。即便厂房用于工业生产，只要开发商以预售名义销售并收取预付款项，即受《商品房买卖合同纠纷司法解释》约束。
（二）《城市房地产开发经营管理条例》的适用
《城市房地产开发经营管理条例》第五条、第九条分别规定房地产开发企业的设立条件及房地产开发企业应当按核定资质等级经营；第二十三条规定预售商品房应当符合的条件。
上述参考案例中，二审法院认为：“房地产开发经营的销售主体应具备房地产企业开发资质，预售行为应当得到批准。开发商预售行为未经过批准，其签订的《厂房销售合同》违反法律强制性规定，合同无效。”
上述裁判的根本逻辑在于，开发商将在建厂房向社会不特定对象销售，应属预售行为；而开发建设行为以转让房地产所有权买受人后获利为目的，其又实质从事了房地产开发经营行为，故应当被纳入《城市房地产开发经营管理条例》的法律评价范围。
实务处理的核心路径：
围绕“预售合规性”展开
（一）对开发商/施工方的合规建议
1. 预售许可的前置审查
一般情况下，工业厂房预售必须取得《商品房预售许可证》，避免以“意向金协议”“租赁备案”等名义规避监管。
特殊情形下，对于无需分割转让的整栋厂房，部分地区可能允许直接签订买卖合同，但仍需符合《城市房地产管理法》第四十五条关于预售许可的相关规定。
2.合同条款的风险控制：租赁合同/代建合同
合同即使明确约定“本厂房非商品房性质”“预售不适用商品房司法解释”等表述，但此类条款仍可能因违反法律强制性规定而无效。
如无法采用“现房交易”模式，建议在合同中明确与客户方并不是房屋预售合同关系，可采用“租赁合同+代建合同”模式，即约定由客户方租赁部分土地使用权（以土地使用权出让合同不禁止为前提），然后由开发商（此处其实属于施工方，须拥有施工资质）代为建设，那么开发商和客户间属于租赁合同关系及建设工程施工合同关系。这两种合同并不会因为违反预售商品房的相关法律规定而无效。
（二）对买受人的维权要点
1.预售许可的核查义务
买受人在购房前应要求开发商出示《商品房预售许可证》，并通过住建部门官网核验真伪。对无证销售的宣传（如“先租后售”“五年回购”），可主张构成欺诈并在一年内要求撤销合同。
2.证据链的完整保存
付款凭证、销售人员承诺记录、施工现场照片等均可能成为认定开发商存在过错的关键证据，买受人应注意留存。
（三）对裁判口径及未来规范性文件的建议
1. 统一预售行为的审查标准
区分工业厂房与住宅的差异性，重点审查开发商是否以“预售”形式违规销售、根据当地规定买受人是否能够在合理期限收房及办理产证，综合考量买受人利益受损情况，以避免合同性质划分的难题。
2. 过错责任的分配
在预售合同无效的情况下，若买受人明知开发商无资质仍签订合同（如招商引资背景下），法院可酌情减轻开发商的违约金标准。
3. 相关法律法规的完善建议
当前，由于房地产市场形势下行等原因，预售厂房产生的社会恶劣影响逐步加剧，中央立法机关应尽快明确《商品房买卖合同纠纷司法解释》的适用范围，统一裁判口径，也建议各地立法机关尽快对厂房预售制度予以细化明确，严格预售许可及资金监管制度。
结语
厂房预售纠纷的处理应跳出“房屋性质之争”的窠臼，回归预售行为本身的合法性审查。预售许可制度是判断合同效力的核心要件，其规范价值应当高于合同自由原则。各方主体需以合规性为核心，通过审查行政审批文件、完善合同条款设计、提高证据意识等方式防范风险。司法机关则应在维护交易安全与促进产业发展的平衡中，准确适用法律，为工业厂房交易市场提供稳定预期。
文 章 作 者
丁天
中岛律所高级合伙人
专业领域：商事争议诉讼与仲裁 公司综合 投融资及并购 土地-房产与城市更新
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